Kivás cég ingatlan eladása

A KIVA adóalany kft. által 20 éve vásárolt és nyugdíjas ügyvezető tagjának ajándékozott ingatlan szerződésben meghatározott értéke 110 millió forint, a nyilvántartott érték 25 millió forint. A Kft. bérleti tevékenységet folytat, az áfának nem alanya. A vásárláskor a cég (amikor még az áfa alá be volt jelentkezve) az áfát visszaigényelte, de már letelt a 20 év figyelési idő 2026. január 1-től az áfát az általános szabályok szerint állapítja meg. 

Az érintett cég nem alanya az áfának az ingatlanértékesítést illetően. Az áfa figyelési időszak is letelt, tehát az ajándékozás során nem merül fel a KIVA szerinti cégnél áfa visszafizetési kötelezettség.

1. lépés: Hivatalos értékbecslés

Első lépésként szükség van egy hivatalos értékbecslésre. Mivel ingatlan ajándékozásáról van szó, akkor ez azt jelenti, hogy az ajándékozás is egyfajta értékesítésnek minősül. Ennek lényege az adófizetési kötelezettség, az ingatlan átadását követően. Az adófizetési kötelezettség tekintetében a cég és az ügyvezető tag közötti jogviszonyból kell kiindulni, akik nem független feleknek minősülnek.
 
Az Szja törvény szerint ugyanis:
„Független felek: azok a személyek (természetes személyek, jogi személyek, egyéb szervezetek), amelyek (akik) között nem áll fenn olyan szoros gazdasági, jogi kapcsolat, amelynek révén legalább az egyik fél meghatározó befolyást képes gyakorolni a másik fél gazdasági döntéseire, vagy amelynek révén a felek egymással szoros együttműködésben folytatják tevékenységüket (nem tekinthetők független feleknek különösen az egymással munkaviszonyban, tartós megbízási jogviszonyban álló személyek, továbbá a társas vállalkozás és a benne akár közvetlenül, akár közvetve - a közeli hozzátartozókat megilletőjogokat együttesen számítva - többségi irányítást biztosító befolyással rendelkező magánszemély).”

2. lépés: A felek közötti jogviszony

Ezért második lépésként a felek közötti jogviszonyt kell megállapítani. A kérdésből következtetve, illetve az általános gyakorlat szerint valószínűsíthetően megbízási jogviszonyról lehet szó, tehát egy szja köteles jogviszonyról, feltételezve, hogy a nyugdíjas tag személyesennem működik közrea cégben.

3. lépés: A szerződés alátámasztása

Harmadik lépésben a szerződést kell hivatalos értékbecsléssel alátámasztani, tehát irányadó az ingatlan piaci értéke. Ez a kérdésből nem derül ki, hogy volt-e értékbecslés vagy nem, vagy ha igen, akkor ettől a felek eltérnek vagy nem.
Mivel a KIVA hatálya alá tartozó cégről van szó ezért figyelemmel kell lenni arra, hogy az ajándékozás, mint ügylet nem a vállalkozás érdekében felmerülő gazdasági esemény. Valamint a felek közötti jogviszony alapján az ajándékozás bérjellegű ügyletnek minősül, ebből következően az ügylet KIVA alapot képez, azaz az eszközátadás a növeli a KIVA alapját.

SZJA kérdések

Szja vonatkozásában: Mivel az ingatlan térítésmentesen lesz átadva, akkor ez annyit jelent, hogy a magánszemélynek adófizetési kötelezettsége keletkezik. Viszont a vállalkozásnak nincs lehetősége adóelőleg levonására. Ebben az esetben a vállalkozásnak az Szja törvény 46. § (7) bekezdése szerint kell eljárnia.
A (6) bekezdés b) pontjában nem említett magánszemély esetében – amennyiben a bevételt terhelő adóelőleg levonására nincs lehetőség – valamint d) pontja rendelkezésének alkalmazása esetén az adóköteles bevételről kiállított igazoláson a kifizető feltünteti a le nem vont adóelőleg összegét is, és felhívja a magánszemély figyelmét arra, hogy az adóelőleg le nem vont részét köteles megfizetni. A kifizető az adóelőleg le nem vont részéről az adózás rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint adatot szolgáltat a NAV részére.

Tehát a vállalkozásnak igazolás kiadási kötelezettsége keletkezik a hivatkozott törvényhely alapján, illetve a NAV felé adatszolgáltatási kötelezettsége is keletkezik.

A KIVA szerint adózó vállalkozás által a magánszemély részére adott ajándékot nem lehet besorolni adómentes juttatásnak. Ebben az esetben a magánszemélynek kell megfizetnie a felmerülő 15%-os Szja-t a negyedévet követő hónap 12-ig. Bevallás nincs, csak befizetés.

Mivel az ingatlan térítésmentesen lesz átadva, akkor ez annyit jelent, hogy a magánszemélynek adófizetési kötelezettsége keletkezik. Viszont a vállalkozásnak nincs lehetősége adóelőleg levonására. Ebben az esetben a vállalkozásnak az Szja törvény 46. § (7) bekezdése szerint kell eljárnia.

A (6) bekezdés b) pontjában nem említett magánszemély esetében – amennyiben a bevételt terhelő adóelőleg levonására nincs lehetőség – valamint d) pontja rendelkezésének alkalmazása esetén az adóköteles bevételről kiállított igazoláson a kifizető feltünteti a le nem vont adóelőleg összegét is, és felhívja a magánszemély figyelmét arra, hogy az adóelőleg le nem vont részét köteles megfizetni. A kifizető az adóelőleg le nem vont részéről az adózás rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint adatot szolgáltat a NAV részére.
Tehát a vállalkozásnak igazolás kiadási kötelezettsége keletkezik a hivatkozott törvényhely alapján, illetve a NAV felé adatszolgáltatási kötelezettsége is keletkezik.

Illetékfizetési kötelezettség nem merül fel, mivel az ügylet során adófizetési kötelezettség keletkezett.